Guía 2026: Nuevos requisitos legales para alquilar tu vivienda vacacional en Almería

Tener una segunda residencia en Vera, Garrucha o Mojácar sigue siendo una inversión excelente, pero las reglas del juego han cambiado debido a las posibilidades de alquiler vacacional. En 2026, la administración ha priorizado la profesionalización del sector. Ya no basta con tener una vivienda bonita; ahora debe ser una vivienda legal y conectada.

A continuación, desglosamos los tres pilares fundamentales que todo propietario debe conocer este año para evitar sanciones que pueden superar los 6.000 €.

1. El Registro Único Digital (NRUA): Adiós al anonimato

Desde la implementación definitiva de la Ventanilla Única Digital de la UE, el número de registro ya no es un simple trámite administrativo, es tu «llave de paso» al mercado.

• Verificación Automática: Plataformas como Airbnb o Booking ahora cruzan datos en tiempo real con el Ministerio. Si tu número de registro (NRUA) no está validado, el anuncio se bloquea automáticamente.
• Vigencia Temporal: Ojo, el número de registro ahora debe renovarse o confirmarse periódicamente. No es para siempre.
• Obligación de Identidad: El titular del registro debe coincidir exactamente con el titular de la explotación, algo que está generando problemas en propiedades heredadas o compartidas.

2. Estándares de Confort en Andalucía (Actualización Decreto 31/2024)

La Junta de Andalucía ha elevado el listón. Ya no se compite solo en precio, sino en servicios mínimos garantizados. Si tu vivienda no cumple estos puntos, podrías perder la licencia:

• Climatización por Estancias: Ya no vale un solo split en el salón. Se exige refrigeración y calefacción en todos los dormitorios y salas de estar.
• Atención 24 Horas: Es obligatorio facilitar al huésped un número de teléfono de asistencia inmediata disponible las 24 horas. Este es uno de los puntos donde más propietarios flaquean por logística personal.
• Superficies y Aforo: Se ha endurecido el cálculo de ocupación. Se exigen al menos 14 metros cuadrados por estancia doble para evitar el hacinamiento en zonas de costa.

💡 ¿Es obligatorio el aire acondicionado en todos los alquileres?

No todos los propietarios están obligados a realizar esta inversión. La normativa de 2026 distingue claramente según el uso de la vivienda:

• Alquiler Turístico (VUT): SÍ es obligatorio. Según el Decreto 31/2024, para operar como vivienda vacacional debes tener refrigeración y calefacción por elementos fijos en cada dormitorio y en el salón. No se permiten aparatos portátiles («pingüinos») ni ventiladores como solución legal.
• Alquiler de Larga Estancia: NO es obligatorio. Estos contratos se rigen por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). La ley solo exige que la vivienda sea habitable, pero el equipamiento de climatización es algo que se negocia libremente entre dueño e inquilino.

3. El «Muro» Municipal y la Comunidad de Propietarios

Este es el punto más crítico en 2026. La ley ahora da pleno poder a los Ayuntamientos y a los vecinos para decidir sobre tu propiedad:

El Certificado de Compatibilidad Urbanística

Antes de dar de alta cualquier vivienda en Vera o Mojácar, el Ayuntamiento debe emitir un informe favorable. Si la zona se considera «saturada», pueden denegarte la licencia aunque la casa sea perfecta.

El veto de las Comunidades

Si el 60% de tus vecinos (3/5 partes) vota en contra del uso turístico en los estatutos, la actividad queda prohibida para nuevas licencias.

Nota importante: Si ya tenías licencia antes de la prohibición, estás protegido, pero cualquier cambio de titularidad podría anular ese derecho.

Resumen de cambios: 2023 vs. 2026

🏠 «Mi casa es antigua y ya tengo licencia… ¿me afecta?»

Es un error común pensar que las casas antiguas están exentas por «derechos adquiridos». En 2026, el plazo de adaptación que dio la Junta de Andalucía ha finalizado.

• Sin excepciones: Todas las viviendas con fines turísticos, sin importar su año de construcción o cuándo obtuvieron la licencia, deben estar adaptadas a los nuevos estándares de confort.
• Inspecciones en 2026: Con la nueva Ventanilla Única Digital, la administración está realizando un filtrado masivo. Si tu vivienda no cumple con la climatización fija en dormitorios, te arriesgas a la revocación inmediata del número de registro.

¿Está tu vivienda preparada para la inspección de 2026?

La normativa actual busca proteger al vecino y al turista, pero a menudo deja al propietario en una situación de indefensión burocrática. En Giservicios, nos encargamos de que tu única preocupación sea disfrutar de tu tiempo, mientras nosotros aseguramos que tu propiedad cumple con cada punto de la ley en el Levante Almeriense.

¿Necesitas una auditoría rápida de tu licencia actual? Contáctanos y verificamos si tu registro está adaptado a la nueva Ventanilla Única.